หมายถึง ที่ดินที่ตกเป็น “ภาระ” เพื่อให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง โดยเกิดจากการตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย
และทำหนังสือพร้อมจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1387 บัญญัติว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
มาตรา 1390 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
อธิบายเพิ่มเติมมาตรา 1390 คือ การกล่าวถึง หน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์ (ที่ดินที่ต้องยอมให้คนอื่นใช้สิทธิ เช่น ทางผ่าน) คือ ห้ามไม่ให้ทำอะไรที่ทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมนั้นลดลงหรือเสื่อมความสะดวก เช่น การปลูกสร้างสิ่งกีดขวางบนทางภาระจำยอม. หากฝ่าฝืน เจ้าของสามยทรัพย์ (ที่ได้ประโยชน์) สามารถฟ้องร้องทางแพ่งเพื่อเรียกให้แก้ไขได้
2 วิธีที่ทำให้เกิด “สิทธิ์ภาระจำยอม”
การที่ที่ดินแปลงหนึ่งจะตกเป็นภาระจำยอมนั้น เกิดขึ้นได้จาก 3 ช่องทางหลักที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังนี้:
- เกิดโดยนิติกรรม (การทำข้อตกลง) เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายทำสัญญากันโดยสมัครใจ เช่น ขอผ่านทางเพื่อไปถนนใหญ่ หรือขอวางท่อน้ำผ่าน หัวใจสำคัญ คือ ต้องไป จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดิน) ตามมาตรา 1299 มิฉะนั้นสิทธิ์นี้จะไม่สามารถใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้หากมีการขายที่ดินเปลี่ยนมือ
- เกิดโดยอายุความ (การใช้สิทธิ์มาอย่างยาวนาน) หากคุณใช้ประโยชน์ในที่ดินคนอื่นอย่าง “สงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธิ์” ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ที่ดินส่วนนั้นจะตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายทันที (อ้างอิงมาตรา 1401 และ 1382) เช่น : เดินผ่านทางเดิมซ้ำ ๆ มาเกิน 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินแปลงนั้นไม่เคยคัดค้าน
ตัวอย่าง
- นางบัวมีที่ดินติดถนนสาธารณะ ข้างหลังที่ดินของนางบัวเป็นบ้านของนายทิม ที่ดินของนายทิมไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ
- จึงได้มีการตกลงและจดทะเบียน “ภาระจำยอม” ให้ที่ดินของนายทิมใช้ประโยชน์จากที่ดินของนางบัวเป็นทางเดินและทางรถยนต์ออกสู่ทางสาธารณะ
- นางบัวจึงต้องยอมให้ที่ดินส่วนนั้นตกอยู่ในภาระจำยอม
⚠️ ข้อควรรู้
- หากตกลงกันเอง “ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน” เท่านั้น สิทธิ์นี้ถึงจะใช้ยันกับบุคคลภายนอก (เช่น เมื่อเพื่อนบ้านขายที่ดินให้คนอื่น) ได้ตาม มาตรา 1299
- เจ้าของที่ดินที่ได้ประโยชน์ (สามยทรัพย์) ห้ามทำการใด ๆ ที่ทำให้ภาระแก่ที่ดินอีกแปลงหนักขึ้นกว่าเดิม (ตามมาตรา 1388 และ 1389)
- เจ้าของที่ดิน ควรหมั่นตรวจสอบว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราจนจะครบ 10 ปีหรือไม่ หรือหากคุณต้องใช้ทางผ่านผู้อื่น การจดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องคือวิธีป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด
อ้างอิง : ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
